LMNP à Marseille : est-ce encore intéressant en 2025 ?

Introduction

Le marché immobilier marseillais connaît depuis quelques années une dynamique particulière : entre attractivité touristique, expansion universitaire et modernisation des infrastructures, Marseille attire à la fois les investisseurs et les locataires. Dans ce contexte, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) suscite toujours l'intérêt des propriétaires.

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1. Comprendre le statut LMNP

1.1 Définition du statut de Loueur Meublé Non Professionnel

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) désigne un régime fiscal qui s'applique aux propriétaires qui mettent en location un bien meublé sans que cette activité ne constitue leur principale source de revenus. Le logement doit comporter tout le mobilier nécessaire à une occupation normale (lit, table, chaises, vaisselle, etc.). Le LMNP est particulièrement adapté aux particuliers souhaitant compléter leurs revenus avec une fiscalité allégée.

1.2 Conditions pour en bénéficier

Pour être éligible au statut LMNP, il faut :

• Mettre en location un bien meublé à usage d’habitation
• Percevoir moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles OU que ces recettes représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
• Ne pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel

1.3 Différences entre LMNP et LMP

Contrairement au LMNP, le LMP (Loueur Meublé Professionnel) implique une activité déclarée comme professionnelle. Il est soumis à des obligations fiscales et sociales plus contraignantes, mais peut offrir d'autres avantages (déductibilité plus large, traitement en BIC professionnel, etc.). En LMNP, la gestion est simplifiée, la fiscalité plus douce, ce qui le rend idéal pour un premier investissement locatif.

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2. Pourquoi investir à Marseille en 2025 ?

2.1 Marché locatif dynamique : étudiants, touristes, professionnels

Avec ses universités, ses grandes écoles (Aix-Marseille Université, Kedge Business School), et un afflux de touristes toute l’année, Marseille bénéficie d’une demande locative très soutenue. Le LMNP répond parfaitement aux besoins de ces publics en recherche de logements meublés flexibles et bien situés. De plus, de nombreuses entreprises s’implantent dans le cadre de l’opération Euroméditerranée, générant un afflux de cadres et jeunes actifs.

2.2 Rentabilité moyenne dans les quartiers clés

Certains arrondissements comme le 5e, 6e, 7e et 8e affichent des rentabilités nettes pouvant aller de 4 à 6 % selon la typologie et l’état du bien. Le LMNP, en permettant une valorisation plus élevée du loyer grâce à la location meublée, renforce cette rentabilité. Cela permet aussi d'amortir fiscalement une grande partie de l’investissement, ce qui est particulièrement intéressant dans un contexte de taux de crédit en légère hausse.

2.3 Urbanisme et projets d’infrastructure favorables

Des projets tels que le tramway Nord-Sud, la rénovation du centre-ville, ou encore le développement du parc Chanot et du port de croisières boostent l’attractivité de Marseille. Ces évolutions soutiennent la valorisation des biens dans les secteurs concernés, renforçant l’opportunité d’un investissement LMNP localisé dans les zones en développement. Cela rend l’investissement pertinent non seulement pour la rentabilité immédiate, mais aussi pour une plus-value future.

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3. Avantages du statut LMNP

3.1 Fiscalité attractive : régime réel ou micro-BIC

L’un des principaux atouts du LMNP réside dans sa fiscalité avantageuse. Le bailleur peut choisir entre deux régimes :

• Le micro-BIC, simple à appliquer, permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus.
• Le régime réel, plus technique, permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurance...) et surtout d’amortir le bien immobilier sur plusieurs années, ce qui réduit considérablement le bénéfice imposable.
  En pratique, de nombreux investisseurs optent pour le régime réel afin d’alléger leur imposition de manière durable.

3.2 Amortissement du bien : un levier puissant

Avec le régime réel, le propriétaire peut amortir non seulement la valeur du bien (hors terrain), mais aussi le mobilier et les travaux. Cela signifie qu’il peut déclarer une charge comptable annuelle même s’il ne débourse rien réellement. Résultat : dans bien des cas, aucun impôt n’est dû pendant plusieurs années, tout en percevant des revenus réguliers.

3.3 Flexibilité de gestion et transmission patrimoniale

Contrairement à la location nue, la location meublée permet des baux plus courts et donc plus de souplesse pour adapter le loyer ou récupérer le logement. De plus, le statut LMNP peut être utilisé dans une stratégie de transmission, via une SCI ou une indivision, tout en conservant des avantages fiscaux intéressants. C’est une solution prisée des familles souhaitant structurer un patrimoine locatif.

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4. Fiscalité LMNP 2025 : ce qui a changé

4.1 Nouveautés fiscales de la loi de finances 2025

La loi de finances pour 2025 a introduit quelques ajustements importants pour les LMNP. L’abattement du micro-BIC reste fixé à 50 %, mais les seuils de revenus ont été réévalués. Par ailleurs, une vigilance accrue est appliquée sur l’amortissement, notamment en cas de revente du bien. Il est donc essentiel de tenir une comptabilité rigoureuse, notamment avec un expert-comptable spécialisé en location meublée.

4.2 Plafonds de revenus, charges et déductions

Le plafond de 23 000 € de recettes annuelles reste en vigueur, mais des contrôles renforcés sont mis en place pour les bailleurs ayant plusieurs biens ou utilisant des plateformes de location courte durée. Les charges déductibles (taxe foncière, intérêts, assurances, etc.) restent les mêmes, mais leur justification doit être précise et conservée pendant 6 ans.

4.3 Le point sur les cotisations sociales et prélèvements

Les revenus LMNP restent soumis aux prélèvements sociaux (17,2 % en 2025). Si le loueur dépasse certains seuils ou si l’activité est jugée « assimilable à une activité professionnelle », il peut être assujetti à l’Urssaf. Cette frontière floue impose d’être bien conseillé pour éviter une requalification du statut en LMP, avec des conséquences fiscales plus lourdes.

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5. Zones stratégiques pour investir en LMNP à Marseille

5.1 Quartiers les plus rentables

À Marseille, les quartiers du 5e (près de la Timone), 6e (Castellane), 7e (Endoume) et 8e (Prado, Périer) sont parmi les plus recherchés pour la location meublée. Proches des commodités, bien desservis et attractifs pour les actifs comme les étudiants, ils offrent une demande constante. La rentabilité y est intéressante, malgré des prix d’achat plus élevés.

5.2 Quartiers en devenir

Des secteurs comme la Belle-de-Mai, le 3e arrondissement ou Euroméditerranée 2 présentent un fort potentiel à moyen terme. Moins chers à l’achat, ils bénéficient de programmes de rénovation urbaine et attirent de plus en plus de jeunes actifs. Le risque est un peu plus élevé, mais la plus-value potentielle est significative sur 5 à 10 ans.

5.3 Éviter les zones à encadrement strict des loyers

Certaines zones sont soumises à des expérimentations de plafonnement des loyers (encadrement renforcé). Ces règles peuvent limiter la rentabilité des locations meublées si elles ne sont pas respectées. Il est donc crucial de se renseigner auprès de la mairie ou d’un professionnel local pour vérifier la réglementation avant d’investir.

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6. Rentabilité réelle vs rentabilité fiscale

6.1 Comment bien calculer la rentabilité nette

Il ne suffit pas de regarder le loyer pour évaluer la rentabilité d’un investissement LMNP. Il faut prendre en compte tous les coûts associés : frais de notaire, charges de copropriété, taxes, intérêts d’emprunt, entretien, gestion, vacance locative. La rentabilité nette réelle correspond au revenu net annuel (après déduction de toutes les charges) divisé par le coût total de l’investissement. Elle est souvent plus représentative que la rentabilité brute annoncée.

6.2 Prise en compte de la vacance, de la fiscalité, des charges

Un bien meublé peut rester vacant entre deux locataires, surtout en location courte durée. Il est essentiel de prévoir cette vacance dans les calculs, ainsi que l’impact des prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, les charges récurrentes comme l’assurance habitation propriétaire non occupant (PNO), les frais d’entretien du mobilier et les abonnements divers doivent être anticipés.

6.3 Étude de cas chiffrée à Marseille

Exemple : un studio de 25 m² dans le 6e arrondissement acheté 130 000 € (frais inclus), loué 650 €/mois meublé.
Revenus annuels : 7 800 €
Charges (taxe foncière, assurance, copropriété, frais de gestion) : 2 000 €
Résultat net : 5 800 €
Rentabilité nette : 5 800 / 130 000 = 4,46 %
Avec l’amortissement comptable en régime réel, le propriétaire ne paiera quasiment aucun impôt sur ces revenus pendant plusieurs années.

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7. Les risques et limites du LMNP

7.1 Durée d’occupation moyenne vs turnover

La location meublée implique souvent des contrats plus courts (bail mobilité, étudiants, saisonniers), ce qui entraîne un turnover plus fréquent. Cela demande plus de gestion : entrées/sorties, états des lieux, recherche de locataires. Si le bien n’est pas bien situé ou mal présenté, cela peut vite devenir contraignant.

7.2 Maintenance, ameublement, usure accélérée

Le mobilier, l’électroménager, les équipements sont à la charge du bailleur et doivent être entretenus ou remplacés régulièrement. Un bien meublé s’use plus vite, et le coût d’entretien est plus élevé que pour une location nue. Ces dépenses doivent être anticipées et intégrées dans le plan de rentabilité.

7.3 Risques juridiques et évolutions réglementaires

Le LMNP, bien que stable depuis plusieurs années, peut évoluer : encadrement des loyers, fiscalité alourdie, obligation de déclaration en mairie, réglementation sur les passoires thermiques... Il faut rester attentif aux lois en cours d’examen, notamment au niveau local (Marseille est une ville ciblée par plusieurs expérimentations).

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8. Comparaison avec d’autres dispositifs locatifs

8.1 LMNP vs location nue

La location nue est plus stable, avec moins de turnover, mais elle est aussi moins rentable à court terme. La fiscalité est moins avantageuse (régime foncier) et les loyers plus bas. Le LMNP reste plus intéressant pour ceux qui cherchent une rentabilité rapide et optimisée fiscalement.

8.2 LMNP vs location saisonnière (type Airbnb)

La location saisonnière peut générer des revenus élevés à Marseille, surtout en bord de mer ou centre-ville. Toutefois, elle implique une gestion quotidienne, des contraintes administratives (autorisation, déclaration) et une fiscalité souvent plus lourde si non maîtrisée. Le LMNP longue durée permet un bon compromis entre rentabilité et simplicité.

8.3 LMNP vs colocation meublée

La colocation meublée est très prisée des étudiants et jeunes actifs. Elle permet d’optimiser le loyer au m², mais demande un aménagement spécifique et une gestion plus rigoureuse. Le statut LMNP est compatible avec la colocation, et peut être très rentable si le bien est bien configuré (T3 ou plus, avec chambres équilibrées).

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9. Quand faut-il privilégier le régime réel ?

9.1 Critères de choix

Le régime réel devient souvent plus avantageux que le micro-BIC dès que les charges dépassent 50 % des loyers perçus. Il est donc recommandé pour les biens acquis à crédit, avec des frais importants (travaux, meubles, frais d'agence, intérêts). Si vous possédez plusieurs logements ou un bien haut de gamme à Marseille, le régime réel permet souvent de ne pas être imposé pendant plusieurs années.

9.2 Outils et simulateurs d’optimisation fiscale

Il existe des simulateurs gratuits pour comparer le régime réel et le micro-BIC. Ils permettent de visualiser les économies d’impôts sur plusieurs années. L’outil est utile en amont pour simuler l’impact de l’amortissement, surtout dans une ville comme Marseille où les biens peuvent avoir des profils très différents selon les quartiers.

9.3 Accompagnement par un expert-comptable

La tenue comptable sous le régime réel demande de la rigueur. Un expert-comptable spécialisé en LMNP saura créer un plan d’amortissement adapté, intégrer les bonnes charges, et vous faire gagner du temps tout en sécurisant vos déclarations. C’est un petit coût pour un gros gain fiscal.

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10. Comment bien gérer son LMNP à Marseille ?

10.1 Faire appel à un professionnel local

Gérer un LMNP peut être chronophage, surtout si vous habitez loin ou avez plusieurs logements. Faire appel à un gestionnaire local, comme une agence spécialisée ou un acteur comme BIM Property, permet de déléguer la recherche de locataires, la rédaction des baux, la perception des loyers, les interventions techniques et le suivi administratif.

10.2 Plateformes de gestion locative automatisée

Des solutions numériques permettent de gérer votre LMNP à distance : signature électronique des baux, état des lieux digitalisé, déclaration fiscale automatisée. Ces outils sont très pratiques pour les propriétaires autonomes, tout en conservant un bon niveau de professionnalisme.

10.3 Sélection et suivi des locataires

Un bon locataire, c’est la clé d’un LMNP rentable et sans tracas. Vérifiez toujours les dossiers, demandez des garants solides, et restez réactif en cas de souci. Un bon suivi limite les impayés et évite les vacances locatives. Pensez également à prévoir un dépôt de garantie adapté (2 mois maximum pour un meublé).

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11. Obligations légales et normes à respecter

11.1 Inventaire, équipements obligatoires

Un logement meublé doit contenir une liste minimale d’équipements définie par décret : literie complète, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table, chaises, rangements, luminaires, etc. Un inventaire détaillé doit être fourni au locataire à l’entrée.

11.2 Contrats, diagnostics, enregistrement fiscal

Le contrat doit respecter les règles du bail meublé (durée, renouvellement, dépôt de garantie). Il faut aussi fournir les diagnostics techniques : DPE, électricité, gaz, etc. En LMNP, il est obligatoire de s’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i) et d’avoir un numéro SIRET.

11.3 Assurance habitation et PNO

Même si votre locataire est assuré, il est recommandé de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Elle couvre les dégâts en cas de vacance du logement ou si la responsabilité du bailleur est engagée. À Marseille, cela peut aussi inclure des garanties contre les risques climatiques ou d’inondation en zone littorale.

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12. LMNP et transmission patrimoniale

12.1 Avantages pour préparer sa succession

Le statut LMNP peut s’inscrire dans une stratégie patrimoniale efficace. Il permet de générer des revenus réguliers et faiblement fiscalisés, tout en préparant la transmission du bien immobilier. Transmettre un logement meublé peut se faire via une donation, une SCI ou une indivision familiale, tout en conservant les bénéfices fiscaux liés à l’amortissement.

12.2 Sortie du statut et revente du bien

En cas de revente, le LMNP permet de bénéficier du régime des plus-values des particuliers, qui devient très intéressant au-delà de 22 ans de détention (exonération d’impôt sur la plus-value) et 30 ans (exonération de prélèvements sociaux). Attention toutefois à l’amortissement pratiqué sous régime réel, qui n’entre pas dans le calcul de la plus-value, mais peut susciter des vérifications de l’administration fiscale.

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13. Témoignages d’investisseurs LMNP à Marseille

13.1 Parcours d’un propriétaire débutant

“J’ai investi en 2021 dans un T2 à la Joliette. Je voulais un complément de revenus sans trop de gestion. Le régime réel m’a permis de ne pas payer d’impôt pendant 4 ans. Grâce à une bonne agence locale, j’ai toujours trouvé des locataires fiables.” – Nicolas, 38 ans.

13.2 Retour d’expérience sur la rentabilité

“Mon studio à Castellane m’a coûté 115 000 €. Je le loue 720 € par mois en meublé. Après charges, ma rentabilité nette tourne autour de 5,2 %. Et surtout, aucun impôt grâce à l’amortissement !” – Sarah, 42 ans.

13.3 Les erreurs à éviter selon eux

“J’ai acheté sans visiter, résultat : beaucoup de travaux non prévus. Toujours faire une visite technique approfondie, idéalement accompagné. Et ne pas sous-estimer les frais de mobilier.” – Julien, 29 ans.

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14. L’avenir du LMNP à Marseille

14.1 Quelle pérennité du dispositif ?

Le statut LMNP, bien qu’efficace, pourrait être dans le viseur des autorités fiscales dans les prochaines années, notamment en ce qui concerne l'amortissement. Cependant, en 2025, il reste sécurisé et très utilisé, notamment pour les petits investisseurs et les expatriés.

14.2 Impact potentiel des lois à venir

Certaines réformes évoquées (fusion LMP/LMNP, limitation des avantages fiscaux, nouvelles règles d’encadrement) pourraient venir limiter les bénéfices du LMNP dans les années à venir. Mais aucune mesure drastique n’a encore été votée. Il est donc recommandé d’investir rapidement si le projet est bien ficelé.

14.3 Vers un encadrement renforcé ?

À Marseille comme dans d'autres grandes villes, la pression locative pousse certains élus à encadrer les loyers ou réguler les locations meublées. Le LMNP longue durée reste toutefois moins concerné que la location saisonnière. Un bon accompagnement juridique est essentiel pour sécuriser l’investissement sur le long terme.

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15. Conclusion

Investir en LMNP à Marseille en 2025 reste une stratégie pertinente, tant pour la fiscalité que pour la rentabilité. Entre une demande locative dynamique, des dispositifs fiscaux encore avantageux et un marché immobilier en évolution, le cadre est favorable. Cependant, il faut agir avec rigueur : bien choisir l’emplacement, faire ses calculs, respecter les règles, et si besoin, se faire accompagner. Le LMNP n’est pas une recette miracle, mais une opportunité solide pour ceux qui veulent construire un patrimoine durable.

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FAQ

1. Peut-on encore amortir un bien en LMNP en 2025 ?
Oui, l’amortissement est toujours possible sous le régime réel en 2025, et c’est même l’un des principaux avantages du LMNP.

2. Quelles sont les meilleures surfaces à louer en LMNP à Marseille ?
Les studios et T2 proches des transports, universités ou hôpitaux sont très demandés. Les T3 bien agencés peuvent convenir pour la colocation.

3. Le LMNP est-il compatible avec la location courte durée ?
Oui, à condition de respecter la réglementation locale (autorisation préalable, déclaration à la mairie). La location meublée classique reste plus stable fiscalement.

4. Quelle est la fiscalité en cas de revente d’un bien en LMNP ?
La plus-value est imposée selon le régime des particuliers, avec exonération progressive. L’amortissement ne génère pas de taxation complémentaire à la revente.

5. Existe-t-il un plafond d’investissement pour bénéficier du régime ?
Non, mais au-delà de 23 000 € de revenus locatifs ou si ces revenus dépassent 50 % du revenu global, le statut peut basculer en LMP.