Investir à distance à Marseille – 5 clés pour sécuriser son rendement locatif

Introduction

Marseille séduit de plus en plus d’investisseurs, y compris ceux qui n’y résident pas. Ville portuaire dynamique, destination touristique, centre universitaire en croissance : les opportunités locatives y sont multiples. Mais investir à distance demande une approche rigoureuse. Comment acheter sans se déplacer ? Comment garantir un bon rendement locatif sans être sur place ? Ce guide pratique vous dévoile les 5 clés essentielles pour sécuriser votre investissement à Marseille tout en résidant ailleurs.

1. Connaître les spécificités du marché locatif marseillais

Le marché immobilier marseillais est extrêmement hétérogène. Les loyers peuvent varier du simple au double d’un arrondissement à l’autre. Par exemple, un studio dans le 6e peut se louer 750 € alors que le même bien dans le 14e ne dépassera pas 450 €.

1.1 Évolution des prix et des loyers par quartier

Les prix à l’achat ont connu une hausse moyenne de 4 à 6 % entre 2022 et 2024, avec des pics dans les zones proches de la mer ou bien desservies par le métro. Les loyers suivent une évolution stable, soutenue par la demande étudiante et professionnelle.

1.2 Quartiers à fort potentiel en 2025

Les secteurs Euroméditerranée 2, Belle-de-Mai, et Saint-Charles sont à suivre de près. Ils offrent un bon compromis entre prix d’achat attractifs et rentabilité locative supérieure à 6 % brut.

1.3 Typologies les plus demandées : studio, T2, colocation

Les studios et T2 restent les produits phares pour les jeunes actifs et étudiants. Les colocations (T3/T4) sont également très recherchées dans les zones proches des universités ou des transports.

2. Définir une stratégie claire à distance

Investir sans être sur place implique d’avoir une vision limpide de vos objectifs. Rentabilité immédiate ou valorisation à long terme ?

2.1 Objectif patrimonial ou cash-flow ?

Si vous cherchez à générer des revenus rapidement, orientez-vous vers des petites surfaces meublées avec turnover élevé. Pour un objectif patrimonial, privilégiez les quartiers avec forte demande et potentiel de plus-value.

2.2 Meublé ou vide : quel régime fiscal choisir ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est souvent préférable pour un investisseur à distance : amortissement du bien, gestion simplifiée, fiscalité avantageuse. En revanche, la location nue apporte plus de stabilité locative.

2.3 Anticiper la fiscalité locale et les charges

N'oubliez pas d'intégrer la taxe foncière, les charges de copropriété, et les éventuelles régulations sur les loyers. À Marseille, certaines zones sont soumises à des plafonds en cas de location meublée.

3. Sécuriser l’achat à distance

Acheter un bien sans le visiter physiquement est tout à fait possible aujourd’hui. Mais cela demande de la méthode.

3.1 Comment visiter un bien sans se déplacer ?

Exigez une visite en visio, avec un agent local de confiance. Demandez également une vidéo complète du bien et de ses abords.

3.2 S’assurer de l’état réel du logement : audit, diagnostics, visio

Outre les diagnostics obligatoires, il peut être judicieux de faire réaliser un audit technique ou un état des lieux approfondi par un expert indépendant.

3.3 Vérifier la copropriété, les charges, les loyers de marché

Examinez les derniers PV d’AG, l’état du syndic, les éventuelles procédures, et les charges annuelles. Comparez les loyers pratiqués dans l’immeuble ou la rue pour vous positionner au bon niveau.

4. S’entourer de partenaires locaux fiables

Une bonne équipe locale est votre garantie de sérénité.

4.1 Pourquoi déléguer à un professionnel de terrain ?

Un agent ou chasseur local connaît les prix réels, les secteurs à éviter, et peut négocier pour vous. Cela évite les erreurs coûteuses.

4.2 Le rôle clé du gestionnaire locatif (BIM Property)

BIM Property propose une gestion complète à distance : recherche de locataires, état des lieux, encaissement des loyers, interventions techniques. Vous déléguez tout, en gardant le contrôle.

4.3 Notaire, artisan, diagnostiqueur : un réseau bien choisi

Optez pour un notaire habitué aux ventes à distance. Constituez un carnet d’adresses d’artisans fiables pour les petits travaux. BIM Property peut vous faire bénéficier de ses partenaires locaux.

5. Automatiser la gestion locative

La technologie facilite grandement l'investissement à distance.

5.1 Signature électronique, paiement automatique, état des lieux digital

Aujourd’hui, tous les documents peuvent être signés en ligne. Le loyer peut être automatisé, les relances gérées via des outils spécialisés.

5.2 Plateformes de gestion locative à distance

Des plateformes comme Rentila, Gererseul ou directement via un gestionnaire comme BIM permettent un suivi en temps réel depuis n’importe où dans le monde.

5.3 Suivi des revenus et anticipation des vacances locatives

Visualisez votre rendement net, votre taux de remplissage, et les prochaines échéances fiscales via des tableaux de bord automatisés. Une bonne anticipation des fins de bail réduit le risque de vacance locative.

Conclusion : investir sereinement sans être sur place

Investir à distance à Marseille n’est plus une utopie. Grâce à une stratégie claire, une bonne connaissance du marché, et des partenaires de confiance comme BIM Property, vous pouvez bâtir un patrimoine rentable, sécurisé et peu chronophage. Le tout sans quitter votre ville de résidence.

FAQ

1. Peut-on signer un compromis ou un acte de vente à distance ?Oui, via procuration ou signature électronique, c’est désormais courant.

2. Quel est le coût d’un gestionnaire locatif à Marseille ?En moyenne entre 6 et 10 % du loyer mensuel, selon le niveau de services proposé.

3. Faut-il privilégier un bien neuf ou ancien ?L’ancien offre souvent une meilleure rentabilité, mais le neuf apporte des garanties (RT 2012, frais de notaire réduits).

4. Quel est le risque principal pour un investisseur à distance ?La mauvaise gestion sur place : vacances prolongées, mauvais locataires, travaux non suivis.

5. BIM Property peut-il accompagner un investisseur non résident ?Oui, BIM Property propose un accompagnement clé-en-main pour les investisseurs à distance, de l’achat à la gestion intégrale.